原状回復とは？

原状回復の問題・トラブルはどうして発生するのか？

賃貸住宅を借りる方が減少し、縮小する賃貸市場の中で厳しい賃貸経営を強いられていることも多くなりつつあるなか、入居者の退去後の原状回復費用を含めたリフォーム工事代の費用支出や、清算のトラブルなどでお困りの方が増加しています。
賃貸不動産を所有されているオーナー様から寄せられた相談の中には入居者の退去時の清算によるものが、30％にも及ぶという結果が公表されています。
オーナー様としてはできるだけ費用を入居者に負担してもらいたいものですが、実際に、入居者はお客様ですから、その商品にかかる費用は経営する者が負担するべきであるという現在の経営感覚とに相違があるため、トラブルになってしまうことが多いようです。

現在の退去時のリフォームにおける原状回復の考え方はレンタカーに置き換えると分かり易いと思います。例えば、レンタカーを数ヶ月借りたとします。何ヶ月も乗っていればタイヤも磨り減りますが、車を返す際にタイヤを買い換える費用を請求されることはありません。一方で車をぶつけてしまった場合などは、レンタカー料金以外に修理する費用を請求されます。これは賃貸住宅も同様です。

レンタカー業者の商品は自動車、賃貸不動産経営のオーナー様の商品は賃貸住宅ということになります。商品を魅力的にするのは提供する側ということになのです。

入居者はお客様、賃貸物件は商品で、オーナー様が経営者です。お客様が入らないと収入になりませんし、商品が良くなければ、お客様は入居してくれません。（現在の賃貸市場では賃貸住宅の供給過多、需要縮小の飽和状態にあり、一人の入居者を巡って新築住宅と既存物件との間で激しい競争が行われています。　このような状況の中にオーナー様方の物件も置かれていることをご理解いただきたいと思います。）
入居者を確保するための維持修繕していく費用は、経営をしていくうえで必要な出資であり、必要な営業経費なのです。商品を運用していく中では、ランニングコストが発生します。　賃貸経営の場合、サービス内容はお部屋を貸し出すことですから、フローリングが刷れたり・クロスが汚れたりといったことは、レンタカー業者でいうタイヤが磨り減る、車体が汚れるということに相当します。国土交通省の示す「原状回復のガイドライン」の中では、このような経年変化や、通常損耗の範囲においては、商品に掛かるコストつまりサービス料は維持修繕のための必要な費用としてオーナー様が負担していくべきである＝「修繕費は家賃の中に含まれてい

国土交通省のガイドラインの原則と特約について

国土交通省の復旧（原状回復）に対する考え方は以下のようになっています。

ポイント

  • 借主は、退去する時に、原状回復することになっています。この借主の行う原状回復とは、退去の際に借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって生じた住宅の損傷やキズ等を復旧することで、その復旧費用は借主が負担することになっています。
  • 借主が、普通の生活をしている上で、発生する経年変化や通常の使用による損耗、キズ等の復旧については、貸主の負担で行うことになっています。
  • 貸主と借主が入居契約時に合意し、特約　 で復旧費用の負担を決めることができますが、通常の原状回復義務を超えた負担を借主にさせる特約は、全て認められるわけではなく、内容によっては、無効とされる事があります。（例えば、退去時の畳の表替え・裏返し等を全て借主負担とする特約などをつけても、結局無効となってしまいます。）
  • 基本的には、通常の生活によって生じる修繕費は家賃に含まれており、貸主が負担するという考え方です。また、再募集の為のクロスの張替えその他改善費用は貸主の負担となります。
    注意しなければいけない事は、退去時の専門業者による部屋全体のハウスクリーニングは、貸主の負担となる事です。借主は通常の清掃を実施して退去すればよいことになっています。（ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇、レンジ回りの油汚れ等）

※1特約が認められる条件

  1. 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
  2. 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること
  3. 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

ガイドラインでは裁判判例の考え方を取り入れています。
賃貸経営をしている以上、維持修繕費はサービスの一環ですから原則上、オーナー負担、それ以外の善管注意義務に違反する使用に関しては入居者が修繕費を負担するということがお分かりいただけるでしょう。

退去時のトラブルを防ぎ、修繕費が0になる！？リフォームバグバスター

賃貸経営をしている以上、支出を減らし収入を増やしたいと思うのは当然で、毎回退去の度に発生する修繕費は死活問題です。
しかし、退去時の修繕費用の負担については、全てを入居者（賃貸人・借主）に負担してもらうことは難しい上に、費用の負担範囲を巡ってトラブルになることも多々あり、賃貸経営を圧迫するリスクに備える必要があります。
では、退去時におけるトラブルはどのように防いだらよいのでしょうか？
効果的な手段として２つあげることができます。